Надо ли производить межевание участка при наличии кадастрового номера

С 2018 года закон обязывает собственников производить межевание своих земельных владений. В связи с этим нововведением, уже учтенные территории находятся на данный момент на кадастровом учете, им присвоены кадастровые реквизиты.  Но при всем при этом такие земли до сих пор не имеют четких установленных границ.  В этой статье мы рассмотрим, какие действия предпринимать в подобных случаях.

Нужно ли делать межевание, если есть кадастровый паспорт

В течение всего времени до 2018 года разделение земельных территорий на доли и их межевание было не обязательным, производилось только в рекомендательном порядке. Собственников никто не обязывал производить кадастровые работы на своем участке, однако они имели право сделать это по личному желанию.  Не секрет, что работы по межеванию требуют немалых затрат, и как следствие, большая часть владельцев земель решили не производить межевание.  Однако в настоящее время определять точные границы земельной территории является обязательным условием.  И в связи с этим, земли, прошедшие регистрацию в предыдущие годы, находятся сейчас на кадастровом учете, а также имеют присвоенные им кадастровые реквизиты. А их собственники имеют все обязательную документацию, подтверждающую их право на владение землей.  И с одной стороны кажется, что, учитывая все эти детали, процесс межевания становится не обязательным.  Однако не все так просто. Перед тем, как разобраться в том, нужно ли производить межевание земель, уже учтенных кадастром, стоит изучить мнение Закона на этот счет.

Существует два основных закона, затрагивающих проблемы процедуры межевания:

Федеральный закон 93 «О дачной амнистии». Это как раз тот законодательный документ, благодаря которому владельцы смогли зарегистрировать свои земли по упрощенной системе, не предполагающей установления границ.  Как итог применения этого закона, возникли случаи, когда при наличии кадастровых реквизитов земля не подвергалась процедуре межевания.

Федеральный закон 122 «О регистрации прав на недвижимость» говорит о невозможности проведения сделок с земельными территориями, у которых нет четко определенных законом границ. В статьях 19 и 20 закона 122 подчеркивается, что межевание территорий является строго необходимым. Но также в этом законодательном документе упоминаются и исключения, которые предполагают необязательное установление границ для некоторых видов земель.

С этим тоже возникает путаница. Если верить закону 122, то исключениями, для которых не нужно производить межевание, являются:

• Участки, с ранее произведенной процедурой регистрации. Если собственник имеет все правоустанавливающие бумаги на землю.
• Земли сельхозназначения, садовые и огородные земли.
• Участки, предназначенные под индивидуальную жилую застройку.
• Территории, оформленные в долевую собственность, но требуется, чтобы регистрировалась только одна доля.
• Земля, предоставленная ранее в бессрочное пользование государством, если ее требуется ее заново переоформить.

Чтобы до конца разобраться с несоответствиями в положениях законов, касающихся процедуры межевания, придется рассмотреть еще один законодательный документ – Федеральный закон номер 447, с помощью которого были утверждены все корректировки закона «О кадастре. Как гласит закон 447, все уточнения, принятые в порядке исключения, имеют действие только до 1 января 2018 года. Соответственно, начиная с этой даты, процесс межевания участков становится неотвратимым для всех, потому что кадастровый учет земельных территорий будет производиться по новым правилам только на основании рассмотрения межевого плана.   

Как итог, подчеркнем еще раз: после 2018 года межевание должно производиться для всех без исключения земельных территорий.   

А что будет, если не межевать?

Хотя закон нашего государства однозначно говорит о том, что межевание надо делать в обязательном порядке, многие все равно задаются вопросом, тратить ли время и ресурсы на данную процедуру. Важный вопрос: если участок уже находится в собственности, стоит на кадастровом учете, и на него имеется вся нужная документация, можно ли оставить его в том же состоянии и не межевать?

В таком состоянии можно оставить землю, только если вы не собираетесь никогда производить никаких сделок с ней, а просто пользоваться землей с определенными целями.  Но даже это может вызвать определенные неприятности в будущем. Ведь земельную территорию, не подвергавшуюся межеванию, невозможно будет продать, осуществить дарение, нельзя отдать в качестве залога банку, если захотите взять кредит. Даже если ваши дети унаследуют такую землю, зарегистрировать на себя они ее не смогут. Таким образом, решив не производить процесс межевания, вы лишаетесь некоторых прав распоряжения своей собственной землей, которая вы вроде бы владеете, но распорядиться не можете.

Если вам кажется, что можно не межевать землю, если не собираетесь ее продавать или дарить, это заблуждение. Ведь если вы заходите построить на своей земле коттедж или отреставрировать прежний дом, вам потребуется получить специальное разрешение. А получить его при отсутствии межевого плана будет практически невозможно. Кроме того, на земле, не прошедшей через межевание, не разрешат протянуть инженерные сети.  

Если смотреть на процедуру межевания с юридической точки зрения, то она играет также значимую роль для защиты интересов владельца. Ведь при проведении межевания вы не только корректно сможете зафиксировать границы и размеры своей территории, но и закрепить результат юридически значимым документом. Вы сможете легко отстоять свою собственность в споре с собственниками соседних территорий. Отсутствие же точных границ земли несет угрозу того, что на вашу территорию могут заявить свои права другие люди, и тогда разбирательство может затянуться.

Что еще можно сделать, размежевав территорию:

• Поделить земельную территорию на доли. Собственник земли может захотеть разграничить свой участок на доли по разным причинам. Возможно, он захочет сделать подарок родственнику, осуществить продажу части земли или что-то еще. Чтобы это стало возможным, на участке должно обязательно быть произведено межевание, без этого разделить участок на доли нельзя.
• Оформить прирезки смежных земельных участков. С течение времени площадь различных земельных участков может изменяться, могут появляться лишние метры или наоборот размеры земли могут сократиться. Если ваша территория имеет фактический размер больше или меньше официального, это нужно зафиксировать в документах. Ведь в зависимости от документально подтвержденной площади, производится налогообложение.  

В соответствии с нормами и правилами закона, можно порекомендовать только одно. Даже если вы не планируете в ближайшем будущем совершать продажу или дарение земли, и вы уверены в честности своих соседей, процедура межевания необходима все равно.

Как произвести межевание, если установлен сервитут

Сервитут представляет собой право ограниченного пользования земельным участком, принадлежащим другому человеку и регламентируется Гражданским и Земельным кодексами.

Например, ваш дом расположен на земельном участке находится в окружении чужих земельных территорий. Чтобы проехать или пройти к своей земле, и делать это на законном основании, можно установить сервитут на определенный фрагмент соседнего участка.  Если вам нужно протянуть инженерные сети к своему дому через соседний участок, вам также поможет оформление сервитута.

Будьте внимательны! Не забудьте документально зафиксировать соглашение с собственником соседней земли, даже если у вас имеется устная договоренность. Ведь если другой собственник вдруг изменит свое мнение относительно сервитута, а у вас не будет документа, вы не сможете отстоять свою правоту.

Сервитут может быть оформлен на целую территорию или только ее часть – это зависит от целей, которых нужно достичь. Информация о нем вносится в Государственный Кадастр недвижимости и в Росреестр. Таким образом, сервитут становится обременением при регистрации недвижимости. Когда такому обременению подвергается полностью целое земельное пространство, процедура межевания необязательна, и она будет соответствовать обычному фиксированию границ участка.  

Если же сервитут оформлен только на часть земельной территории, фиксации границ здесь недостаточно. Сначала потребуется сделать разделение участка на доли, которые будут подвержены обременению сервитутом.

План работ с землей при сервитуте выглядит так:

• Согласование всех вопросов сторонами. Или судебное решение, если соглашения достичь не удается.
• Весь участок подвергается размежеванию, на фрагмент с сервитутом ставятся поворотные точки.
• Формируется общий план с нанесением границ земельной территории сервитута.

По окончании этого процесса, земельные территории регистрируют, собственнику земли выдается выписка из Кадастра. После этого производится регистрация сервитута.

Как произвести межевание, если на руках кадастровый паспорт участка

Подобные ситуации могут быть распространены в садовых товариществах. Допустим, вы собственник земли, которая уже прошла регистрацию, имеет все правоустанавливающие бумаги и кадастровый паспорт. Ваша территория уже внесена на учет в кадастр, ей присвоены кадастровые реквизиты, а также установлена стоимость. Данные вашей земли занесены в общую карту с отметкой «без координат границ». Именно эта отметка гласит, что процедуре межевания ваша земля не подвергалась. А значит, как уже говорилось выше, вы можете пользоваться землей, но распорядиться ей как своей собственностью вам не разрешат.

Здесь может быть только одно верное решение – нужно руководствоваться рамками закона и как можно скорее произвести межевание своей земли. Только это даст вам полное право распоряжаться своей территорией.

Можно ли заказать услугу межевания земли

Процедура межевания представляет собой один из видов кадастровых работ, соответственно оказывать такую услугу может только кадастровый специалист с лицензией и допуском к работе такого вида. Например, если компания со штатными сотрудниками-геодезисты захочет продать землю, ей все равно придется нанимать кадастрового инженера с лицензией и допуском. Без привлечения такого специалиста сделать межевание не представляется возможным.

Можно обратиться как к частному кадастровому инженеру, так и в фирму, оказывающую кадастровые и геодезические услуги.

Моменты, которые нужно учесть, выбирая подрядчика:

• У кадастрового инженера обязательно должна быть оформлена лицензия и допуск. Наличие таковых придется уточнять на веб-сайте Росреестра. Там же можно узнать и о профессиональном опыте специалиста. Это крайне важно, ведь любая ошибка или неточность, допущенная таким сотрудником, привлечет огромное количество неприятностей. Чтобы избежать такого сценария, лучше сразу все проверить.
• Качественное техническое оборудование. Процедура межевания невозможна без осуществления геодезической съемки и фиксации координат поворотных точек. Чтобы выполнить этот процесс качественно, необходимо точное геодезическое оборудование. Если подрядчик работает с собственной техникой, а не привлечённой, стоимость его услуг будет ниже, а у вас будет гарантия того, что техника обслужена и исправна.
• Прозрачные и точные цены на услуги. Важно, чтобы стоимость, которую вам озвучили вначале, осталась таковой и после окончания процесса. Если же рост цены во время проведения работ возможен, это должно быть согласовано и зафиксировано в договоре.    

В бюро «КБ-Недвижимость» вы можете заказать услугу межевания любых земельных участков.  Наш эксперт проконсультирует вас и учтет все детали и нюансы вашей ситуации. При необходимости наши специалисты помогут сделать технический план дома или межевание земельного участка. Также мы предлагаем провести геодезические работы. Обращайтесь!