Разрешение на строительство дома на собственном участке

Для строительства капитального объекта на участке владельцу необходимо получить разрешение на строительство.

Единая форма документа ратифицирована Министерством строительства, а процесс подачи заявления и получения разрешения детально прописан в законе. По сути, данный документ лишь подтверждает факт соответствия проекта возведения дома всем установленным требованиям. Это строительные нормы расположения объекта, градостроительный план и прочие нормативы.

Нужно ли получать разрешение на строительство на собственном участке

Разрешение на строительство обросло некоторыми мифами, по которым возникает масса вопросов. Например, существует мнение, что для постройки дома совсем не обязательно брать какую-либо разрешительную документацию. Подобное заблуждение появилось вследствие того, что российское земельное законодательство только начало свое становление. В законы часто вносятся различные изменения и дополнения, а отдельные их пункты вообще прекращают действовать. Некоторое время назад построить дом на своем участке можно было, действительно не собирая пакет дополнительной документации. А узаконить постройку можно было постфактум. Сегодня сделать это будет намного сложнее, даже если вы попадаете под нормативы дачной амнистии.

Во избежание проблем нужно обязательно получить разрешение на строительство дома. В противном случае ваше жилище попадает под категорию самостроя и вам в судебном порядке придется отстаивать на него свои права. При этом исход судебного разбирательства не всегда бывает однозначным.

Что нужно знать перед началом строительства

Перед тем как подать заявление на получение разрешения на строительство дома, необходимо разобраться во всех нюансах строительного законодательства. Разговор пойдет о частных жилых домах, которые предназначены для проживания отдельно взятой семьи, потому как порядок получения разрешающего документа на иные объекты несколько отличается.

К понятию индивидуального дома можно отнести здания, которые имеют следующие признаки:

• Объект имеет не больше 3 этажей.
• Площадь дома не превышает 1500 кв. м.
• Имеется в наличии необходимое количество инженерных коммуникаций.
• Дом располагается на земельном участке в полном соответствии всем градостроительным, санитарным и пожарным нормативам.
• Участок должен обладать видом разрешенного использования, который позволяет заниматься постройкой жилых объектов.

Кроме вида разрешенного использования должна быть доступна и другая информация об участке. Прежде всего, необходимо выяснить занесена ли территория в Кадастр и были ли обозначены ее границы. Эти данные можно посмотреть на веб-ресурсе Росреестра. Если такой информации об участке не имеется, то нужно обязательно провести межевание и зарегистрировать права на собственность.

Под видом разрешенного использования подразумевается любая деятельность, которую можно проводить на участке. Например, если земля изначально была предназначена для сельскохозяйственной деятельности, то жилой дом на ней построить уже будет нельзя. Для строительства жилья участок обязан:

• Попадать под категорию территорий, предназначенных для населенных пунктов.
• Находиться в зоне, определенной под жилые застройки.
• Обладать видом разрешенного использования.

Все эти данные можно уточнить на веб-ресурсе Росреестра.

Когда нужно разрешение?

Получить ответ на подобные вопросы, можно изучив ФЗ №243. Без оформления разрешения нельзя проводить любые работы, связанные с реконструкцией либо строительством дома, дачи или коттеджа. Не нужно пытаться обойти закон.

Например, приступать к строительству дома, без получения необходимых документов и собираясь совершить узаконивание объекта позднее. Во-первых, нет абсолютно никакой гарантии того, что суд примет вашу сторону и у вас получиться провести регистрацию дома. Во-вторых, любой жилой объект, который был построен без соответствующего разрешения, автоматически становится незаконной постройкой. Вследствие этого коммуникации подвести к нему будет невозможно.

Чтобы привести к минимуму риски получения отказа обращайтесь в нашу организацию. Эксперт рассмотрит каждый случай индивидуально, предоставит бесплатную консультацию по всем возникающим вопросам, а также поможет быстро и правильно пройти процедуру узаконивания жилого объекта.

Когда разрешение не требуется?

• При постройке частного гаража. Тут необходимо уточнение, что имеются в виду гаражи, предназначенные именно для личного пользования. Если гараж будет применяться в качестве коммерческого объекта, то уже оформляется соответствующее разрешение.
• При строительстве некапитальных объектов. Это постройки, которые не имеют жесткой привязки к земле. Их можно перемещать на другое место без серьезного урона и продолжать эксплуатацию. К таким сооружениям относятся легкие хозяйственные строения, различные павильоны и навесы.
• Объекты для подсобного использования. Это могут быть разнообразные бытовки, времянки, хозпостройки.

Законодательством также предусматриваются и некоторые иные исключения из правил. Если кроме строительства жилого помещения вы собираетесь обустраивать на участке и другие постройки, то сначала необходимо выяснить, на какие из них требуется сделать разрешение.

Где получить разрешение

Разрешение выдается органами муниципальной власти на территории района, где расположен ваш участок. В случае если участок находится на межселенном территориальном субъекте необходимо обратиться в местное самоуправление (ч. 6.3 статьи 51 ГрК РФ). Заявление подается через институт МФЦ.

Документы

• Заявление на выдачу разрешения. Подается сособственником земельного участка. Проверьте наличие всех необходимых документов на землю.
• Документы, подтверждающие ваши права на земельный участок. Это может быть, например договор купли-продажи либо акт о наследовании земли.
• ГПЗУ. Для получения этого документа (срок действия 3 года) нужно подать заявление в местную администрацию. Подготавливается бумага в течение тридцати дней. Учитывайте это, когда начнете собирать пакет документов. Градостроительный план содержит все данные о вашем участке включая установленные границы, виды разрешенного использования, техусловия для подключения коммуникаций и др.
• СПОЗУ. Должна быть подготовлена схема, на которой обозначено место, где планируется постройка дома. Данный документ можно сделать самостоятельно, но лучше все же обратиться к услугам кадастрового инженера либо геодезиста. Потому как к СПОЗУ предъявляют определенные требования, при нарушении которых разрешение на строительство могут не выдать.

Подготавливая документы, необходимо убедиться, что участок разграничен в Кадастре. Иначе даже в случае принятия вашего заявления муниципалитет откажется выдать разрешение. Межевание участка выполняется еще до обращения.

Внимание! Чтобы получить разрешение на строительство индивидуального дома, проектная документация не нужна. Но при этом вы можете, подготовив проект представить его совместно с заявлением.

Порядок получения

В первую очередь подготавливаем пакет документов. Это можно сделать самостоятельно либо обратиться в «Кадастровое бюро – Недвижимость». При участии квалифицированных специалистов на данном этапе работы значительно снизится риск отказа органов власти.

Затем подается заявление со всей собранной документацией в многофункциональный центр. Оттуда пакет документов передается в соответствующий орган власти, который выдает подобные разрешения.

Специалистами проводится тщательная проверка документов в течение десяти дней, после чего вам сообщат результат. При положительном решении в МФЦ вам выдадут разрешение на строительство. Если результат будет отрицательный – сообщат мотивацию отказа с указанием причин. В этом случае заявление подается повторно после устранения всех недостатков. Если, по вашему мнению, отказ был необоснован, то можете обратиться в судебные инстанции.

Так как процесс выдачи разрешения на этом этапе может затянуться, следует обратиться к помощи профессионала. Подобные проволочки не являются нарушением закона контролирующими органами. На практике все происходит несколько дольше, чем на бумаге.

Специалисты после тщательной проверки документов, определяют недостатки и несоответствия нормам. Незначительные неточности присутствуют в любом даже очень тщательно подготовленном документе. Происходит приостанавливание процедуры на время, в течение которого вы обязаны устранить все ошибки. Исправив неточности, вы вновь подаете документы. Специалисты повторно их проверяют и опять находят недочеты. И таким образом, процесс подготовки документа затягивается, превышая установленный срок. Все дело в том, что простой человек, который не является профессионалом и плохо разбирается в геодезии и кадастре, не сумеет подготовить техническую документацию надлежащим образом. Исправляя одну ошибку, он тут же совершает другую.

Когда в оформлении документации на получение разрешения принимает участие кадастровый инженер, все недочеты ликвидируются быстро, точно и своевременно. В результате этого значительно сокращается общий период получения разрешения, а вы не тратите время и нервы на неоднократное посещение соответствующих инстанций.

После того как разрешение будет получено, вы в течение десяти дней обязаны представить документы, описывающие характеристики здания и результаты инженерных решений.

Стоимость

В случае вашего решения обходиться собственными силами, платить за представление разрешения будет ненужно. Документ полностью оформляется бесплатно. Вы лишь тратите на весь это процесс собственное время. Но если вы не сможете заняться подготовкой пакета документов самостоятельно, то все-таки придется нанимать платных специалистов.

Дополнительные денежные расходы появляются только в случае, если ваш участок не зарегистрирован, либо не прошел процедуру межевания. В данном случае сначала придется заняться оформлением земли и лишь затем, подавать заявление на получение разрешения.

Нюансы, о которых нужно знать

• При продаже земельного участка с недостроенным объектом разрешение на строительство переоформлять не требуется. Но чтобы данный недострой продать, необходимо поставить его на учет в кадастр. А для этого потребуется технический план.
• Участок земли под застройку иногда разделяется. Например, когда старый землевладелец решает продать часть территории, либо землю разделяют между собой наследники. Разрешение также переоформлению не подлежит, но необходимо брать ГПЗУ на новую часть земли, которая образовалась при разделе.

Срок действия

Разрешение действует в течение десяти лет. Но если за это время дом не успели достроить, то срок действия можно продлить. В то же время законом предусмотрены следующие условия, когда документ теряет силу:

• В случае принудительного прекращения прав на земельную собственность. Например, когда участок был изъят на государственные или муниципальные нужды.
• Отказ владельца на право собственности землей по своему желанию.
• Признание сделки недействительной в случае юридических нарушений при оформлении документов при купле-продаже земельного участка. Прежние владельцы, чьи интересы были затронуты незаконной сделкой, обратились в судебные инстанции. При положительном решении суда новый владелец лишается права собственности. При этом разрешение на строительство также будет признано недействительным.

Отзыв разрешения осуществляется в следующем порядке. Собственник лишается права владения землей (неважно по какой причине). Данная информация попадает в муниципалитет и Росреестр. В тридцатидневный период времени сотрудниками муниципалитета принимается решение о прекращении действия разрешения и его отзыве.

Что делать, если строительство ведется без разрешения

Несмотря на тот факт, что дачную амнистию продлили до 2020 года, не рекомендуется начинать строительство объектов без соответствующего разрешения. Всегда имеется риск получить осложнения в дальнейшем узаконивании самостроя. Обнаружение незаконного строительства влечет за собой определенную ответственность:

• Собственник обязан выплатить штраф.
• Он должен добиться разрешения на это строительство, что намного сложнее, так как работы уже ведутся и вероятность обнаружения нарушения строительных норм повышается.
• Если в период времени, при котором производится оформление разрешения на самострой, будут обнаружены значительные нарушения, владелец обязан их устранить, но это не всегда возможно. В наиболее сложных ситуациях появляется риск сноса дома.

Если вы не сумели добиться выдачи разрешения обычным путем, то следует обратиться в суд. Предоставляя исковое заявление, вместе с ним вы должны прикрепить заключение экспертов о соответствие дома всем установленным требованиям. Причем экспертизу должна выполнить организация, имеющая лицензию на данный вид деятельности. Но даже в этом случае гарантию того, что суд примет вашу точку зрения никто не даст.

Даже когда не был выявлен самострой на протяжении всего этапа строительства, проблемы с ним все равно будут. Без официального разрешения невозможно будет подключить инженерные коммуникации и ввести жилой дом в эксплуатацию. На кадастровый учет поставить его вы также не сможете. Построенный дом требует обязательного узаконивания. Провести эту процедуру можно либо через суд, либо по закону о дачной амнистии.

Частая ситуация бывает, когда владельцу земли отказывают в получении разрешения, но он все равно нелегально начинает постройку дома, надеясь, узаконить его позже. Не нужно заниматься «черной» застройкой. Когда муниципалитет отказал в разрешении, а вы пытаетесь добиться узаконивания дома через суд, то вам вероятнее всего дело будет не выиграть. Легализовать такой объект почти невозможно.

На подобном фоне затраченное время на оформление разрешения и понесенные расходы на услуги кадастрового инженера кажутся не такими уж высокими.

Плюсы и минусы разрешения

Главное преимущество, которое вы получаете, оформляя разрешение на строительство – это то, что ваши действия в любом случае будут трактоваться как законные. Вам уже не нужно будет опасаться возникновения проблем при совершении процедуры регистрации прав на жилой дом и подключения к нему воды, электричества, газа.

Также имеется еще один немаловажный аспект. Разрешение дается в соответствии с нормами, установленными на данный момент. Если же в течение десяти лет произойдет изменение каких-либо требований, то брать новый документ либо изменять нормативы строительства вам будет не нужно.

Теперь разберем иную ситуацию. Допустим, вы начали строить дом, надеясь на то, что вам удастся легализовать его по факту. При этом все требования и нормы вами были строго соблюдены, но до того, как строительство было закончено они претерпели изменение. В этом случае узаконить дом будет также сложно, как и в предыдущих рассмотренных выше ситуациях.

Минус при проведении вами процедуры оформления разрешения на строительство дома будет лишь один – вы потратите много времени на сбор необходимой документации и правильное ее оформление.