Оформление заброшенного участка в СНТ

Приветствую вас. Сегодня я расскажу о этапах по регистрации участка в собственное владение, который: 1) представляется дачным, садовым или огородным; 2) расположен в любом организации (СНТ, ДНТ и т.п.); 3) оставлен настоящим собственником. Руководство подойдет как для представителей общества, которые желают зарегистрировать ближайшую заброшенную площадь, так и для людей посторонних.

Благодаря личным познаниям скажу: зарегистрировать сложновато, т.к. большинство во власти от деятельности руководителя и управления обществом, на каком основание площадь закреплена за обладателем, какое у него положение и т.п. Безмерно советую направиться к юристу по земельным вопросам, как по меньшей мере за советами, после визита к руководителю, а лучше всего довериться юристу работать над регистрацией.

Забудьте о приобретательной давности

Много юристов на веб-страницах сообщают, что если гражданин будет использовать брошенную местность на протяжение 15 лет, он может далее зарегистрировать его с помощью судьи по приобретательной давности ст. 234 ГК РФ. ЭТО НЕПРАВДА, в Российской Федерации нет бесхозной земли. Если территория не в собственности у гражданина или организации, значит она относится к муниципалитету или государству ст. 16 ЗК РФ. Как следует нет ни единого благотворного судебного постановления по регистрации участка в собственное назначение по приобретательной давности.

Этап №1 — Узнаем у председателя всю информацию о брошенном участке

Телефон руководителя можно уточнить у бухгалтера сообщества (как правило он находится в офисе в данном районе), у соучастников сообщества или в интернете. Как правило многие сообщества создают сайты или группы в социальных сетях. Для того чтобы их увидеть, наберите в поисковую строку наименование сообщества + наименование муниципального района и области.

У руководителя как правило есть перечень представителей сообщества. Вот что, необходимо у него спросить:

За кем зафиксирована участок, ФИО владельца, телефон и дата рождения. Случается, руководителю даже известен адрес жительства владельца. Опять же необходимо найти какая есть не оплата по взносам и разным платежам. По ним можно определить как долго территория заброшена.

В частном ли владении участком. Если земля в частной собственности, ее необходимо купить у владельца или у его наследников.

Если земля не во владении или руководитель не владееет информацией этого, узнаем следующий вопрос.

Давали ли представителям сообщества документы на их площади, свидетельства на постоянное внедрение или постоянное. Сертификат документ, в котором обозначается, что вот такая площадь предоставлена вот такому представителю по следующим причинам.

Документы как правило предоставлялись вместе, разом всем представителям сообщества с помощью руководителя. Проводилось это так: в 90-х годах управление через руководителя объявлял представителям сообщества взять сертификаты на свои площади, если они предоставят прошения. Если это происходило, все их получали. В частности, про всякое садовое общество можно сказать, в этом сообществе сертификаты предоставлялись, а в другом нет.

У председателя не всегда имеется нужная информация

Была ситуация: представители сообщества были разочарованы работой руководителя и на собрании они выбирали нового. Вышедший руководитель затаил зло и истребил все бумаги сообщества. И из-за этого у грядущего руководителя было не достаточно материалов по необходимой мне площади.

В таком положении можно уточнить у других представителей сообщества предоставляли ли им документы. В случае, если они документы получили, значит его и получил обладатель заброшенной местности.

При этом есть возможность самому запросить в местный архив Росреестра. Такое действие может совершить каждый. Местонахождение реестра можно уточнить по горячей 8 (800) 100-34-34. В запросе предостаточно написать координаты заброшенной площади. Если в архиве есть материал о этой площади, он ответит, да, участок выдавался и есть свидетельство об этом. В ответе не будет номера сертификата, ни ФИО владельца площади. Нам хватит знать про сам случай предоставления свидетельства.

Этап №2 — В зависимости от полученной информации об участке определяемся что делать дальше

Положение 1 – если подлинно известно, что ни обладатель заброшенной площади, ни другим представителем сообщества не предоставляли никаких сертификатов, можно рекомендовать руководителю закрепить заброшенную площадь за собой 

Способ 1 – Положение 2 – если вдруг свидетельства предоставляли, это усложнит обстановку. Если обладатель заброшенной площади взял, он является собственником. Он в любой момент времени может передать документ в МФЦ и зарегистрировать право принадлежности по дачной амнистии.

В данной обстановке необходимо разыскивать уже владельца (или его наследников) и купить у него местность - способ 2.

Способ №1 — Предлагаем председателю закрепить участок за собой

Если вдруг, окажется, что территория не во владении и никто не брал никаких документов, просим руководителя произвести собрание представителей сообщества, и решить вопрос изъятия заброшенной площади у пользователя и зафиксировать его за собой.

Проблемы, с которыми можете столкнуться

• Трудность 1 Руководитель может дать отказ

Вроде как, сообществу убыточны заброшенные участки по ним не платят взносы и различные платежи, копятся долги, за территорией не ухаживают, на нем собирается разный мусор и т.п. Руководителю будет лучше если появится положительный человек, который начнет использовать местность и будет платить взносы.

Нередко бывает, что руководитель не желал передавать местность через общее совещание из-за колебаний, незнания законов и практики, боязни того, что обладатель заброшенной участка после подаст на него в судебный орган и т.п. Следовательно лучше узнавайте подробно всю информацию по территории.

Этап 1). После, если требуется будет, объясните руководителю о законности передачи. Можно подчеркнуть внимание, на то, что владельца заброшенной площади можно исключить из сообщества в случае неуплаты платежей  п. 1 и 3 ст. 13 Федерального закона о садоводстве и огородничестве.

Когда руководитель все равно против, придется прикупить заброшенную местность у владельца или его наследников – способ 2.

• Трудность 2 Руководитель может попросить деньги за передачу участка

Как минимум, нужно будет выплатить все долги нынешнего хозяина. Такое бывает в 100% случаев. В этом ничего нет плохого. Главное, чтобы эти взносы пошли на нужды сообщества, а не в карман руководителю.

Когда руководитель просит некую сумму денежных средств не на оплату долгов, а для себя. Здесь уже каждый допускает решение для себя сам, идти на уступки или отказать.

Этап №1 — Подготовка и проведение общего собрания членов товарищества

Когда руководитель примет согласие передать заброшенную местность, необходимо узнать в уставе, как это провести, на общем совещании представителей сообщества или через управление. В 95% ситуациях решается через сообщения представителей, поэтому подробно расскажу в частности о этом способе. Все подробно расписано в ст. 17 Федерального закона о садоводстве и огородничестве.

Использовать какой-либо участок в сообществе может, только представитель этого сообщества, ст. 22 Федерального закона о садоводстве и огородничестве. Поэтому если вы не являетесь представителем сообщества, необходимо непременно им стать. Все это возможно решить также на общем совещании.

Если вы представитель сообщества, необходимо уточнить в уставе может ли один представитель сообщества использовать несколько территорий. Если в уставе не написано об этом, тогда можно. Если в документе четко написано, что за одним представителем сообщества может быть закреплен лишь единственный земельный участок, закрепить заброшенную площадь можно, например, на своего знакомого. А потом оформить землю в собственность, знакомый может подарить его вам.

Подготовка к совещанию. Совещание организовывает руководитель пп. 2 и 3 п. 7 ст. 18 Федерального закона о садоводстве и огородничестве. Совещание может быть не реже раз в год или может бытьвнеочередным. Если до ежегодного совещания месяца три осталось, обычно руководитель задаст вопрос о площади на таком совещание. Когда ежегодное совещание будет позже, руководитель соберет внеочередное совещание.

Чтобы совещание было правильным, на нем должно быть маленькое количество процентов представителей из общего числа. Оно обозначено в уставе сообщества. Часто это чуть более половины или минимум 2/3 из общего числа представителей.

В большинстве случаев о собраниях оповещают минимум за месяц. Минимальный срок извещения также обозначен в уставе. Сведения о совещании размещают на информационных щитах на официальных сайтах или в группах в социальных сетях. Дополнительно могут позвонить по телефонному аппарату. В извещении указывают проблемы, которые обсуждаться, дата, место и время проведения совещания.

До совещания руководитель может запросить оформить схему нахождения участка на кадастровом плане. Эта схема нужна, чтобы на совещании показать представителям сообщества четкие границы участка. Естественно, у руководителя есть схема всего сообщества, но как правило на ней все площади указаны в минимальном масштабе.

План лучше оформить у местного кадастрового специалиста. Цена около 3 000 рублей. По закону ее можно сделать и без помощи других (ст. 11.10 ЗК РФ), но нужно уметь использовать специальную программу.

Организация совещания. На совещании представители сообщества должны проголосовать: 1) за выбытия одного из представителей из сообщества+ за изъятие у него участка; 2) за принятие нового члена в представители сообщества + за закрепление участка за ним. Минимальный процент голосов прописан в уставе. В основном это 50% + один голос. Результаты голосования оформляются в протоколы.

Этап №2 — Получаем садовую книжку

В случае, если референдум пройдет в интересах претендента, правление создаст на него необходимую книжку. По закону ее должны предоставить на протяжении 3 месяцев п. 13 ст. 12 Федерального закона о садоводстве и огородничестве. Но обычно это происходит за 14 дней.

Этап №3 — Просим администрацию предоставить участок в собственность

Книжка требуемая на руках, теперь уже можно попросить администрацию выдать площадь и в будущем оформить право на собственность. Требуемая аннотация дана в моей отдельной статье – Как оформляется в собственность земельный участок по садовой книжке.

Сокращенная аннотация: 1) Заказываем у руководителя требуемые документы. 2) Оформляем план участка на кадастровой схеме. 3) Отдаем в местную администрацию заявление о выдачи территории в собственность бесплатно. 4) Администрация решит выдать местность или нет. 5) Если решение положительное, администрация зарегистрирует постановление в выдачи участка во владение и акт приема-передачи. 6) Все требуемые документы отдаем в МФЦ для оформления права в собственность.

Способ №2 — Покупаем брошенный участок у пользователя/собственника или у его наследников

В случае, если территория не оформлена во владения, зачем отыскивать наследников собственника в случае его смерти? В состав наследства входят имущественные права наследодателя.

К примеру, у человека был дом и территория в сообществе. Дом в собственности, а территория нет. После его смерти наследники зарегистрировали на себя только дом. Они знали об местности, но не зарегистрировали его право собственности, потому, что на него не было требуемой документации. Это ничего не поменяет. Раз они приняли дом, означает и приняли территорию.

Есть такое определение как фактическое принятие наследства п. 2 ст. 1153 ГК РФ. К примеру, платил налог на землю. В данном случае наследник фактически принял территорию.

Этап №1 — Занимаемся поисками

Всю информацию о человеке и его окружении стоит записывать, чтобы ничего не забыть, разные имена и фамилии, телефоны, адрес проживания, возраст и т.д. Где и у кого отыскать нужную информацию:

• Поиски нужно начать, естественно, с руководителя сообщества. У него имеется ФИО представителя и телефон. А чаще всего и адрес проживания.
• Требуется уточнить у соседей заброшенной площади. Они дадут много необходимой информации.
• Зная ФИО и приблизительно какого возраста, можно найти любого человека через социальные сети, если он там есть Одноклассники, ВКонтакте, Фейсбук, Мой мир и т.п. Я так обнаружил наследников в США и на Украине.

Также необходимо вбить ФИО и город в поисковые системы Яндекс и Гугл. Как например, человек может быть учредителем в какой-либо организации. На сайтах из из таких сведений, указывают адрес организации, бывает и номер мобильный номер.

• Можно уточнить у частных детективов.
• Если знаете адрес, но там обладатель не живет, спросите нынешнего владельца и соседей. Я так нашел родственника одного из наследников.
• Некоторые дают совет просто использовать заброшенную территорию покосить травку, прибрать мусор, даже установить теплицу. И тогда владелец участка или его наследники сами найдут захватчика. Лично я не одобряю такой метод.

Этап №2.1 — Нашли пользователя/собственника

Сперва нужно уточнить какие документы у него есть на местность. И от этого уже отталкиваться, что делать дальше:

• Положение 1 – У пользователя/собственника местности есть документ, дающий праволибо право использования, сертификат о праве собственности или выписка из ЕГРН; свидетельство о праве бесконечного использования либо сертификат о праве пожизненно-наследуемогособственности.

Когда у пользователя территория находится в личной собственности, у него на руках должны быть документы о праве собственности или выписка из ЕГРН. В данном случае для покупки участка необходимо провести сделку купли-продажи. Но, до сделки лучше проверить, определены ли границы участка на кадастровом учете инструкция. Если границы имеются, дальше нужно эти границы уточнить на местности. А то вдруг прикупите местность, а она неправильно разграничена с соседними участками и придется разбираться с соседями.

Если у территории нет точных границ, то лучше, чтобы настоящий собственник установил границы. Хоть и можно прикупить местность без границ, но я не советую этого совершать. Причина та же существует возможность, что территория неправильно разграничена с соседними.

Для совершения сделки необходимо подписать договор купли-продажи и подать его в МФЦ или отделение Росреестра. Там на основании документов реализации зарегистрируют право владения на покупателя. Пошлина 350 рублей.

Если у сегодняшнего владельца территории на руках документы о праве пожизненного использования лмбо же пожизненно-наследуемого владения, для покупки территории необходимо, чтобы он поначалу оформил на себя право владения. Это совершается в простом методе по закону о Дачной амнистии. После регистрации владения, сначала сориентируйтесь с границами и только позже можно совершить сделку купли-продажи.

• Положение 2 у владельца нет документа, но есть садовая книжка либо справка о представительстве в сообществе. Здесь покупку можно совершить двумя методами:

Метод 1: Обладатель участка сам обращается к руководителю сообщества и просит перерегистрировать территорию. Руководитель предоставит этот вопрос на общем совещание представителей. Более подробная информация выше.

Метод 2: Обладатель поначалу сам регистрирует местность в свою собственность (аннотация) и дальше реализует его вам. Не каждый обладатель на такое даст согласия, ведь у него нет обязательств, что его территорию прикупят после регистрации права владения. Для этого регистрируем задаток и предварительный договор купли-продажи. В таких документах прописываем требования, что после перехода права владения, обещает реализовать территорию, а покупатель гарантирует его приобрести. Время можно предоставить на один год, если что задаток и договор можно продлить в любое время по соглашению. Выше я вкратце рассказал как совершается сделка реализации.

• Положение 3 У собственника вообще нет никаких документов, даже необходимой книжки.

В этой ситуации нет ничего ужасного. Владельцу территории необходимо подойти к руководителю и получить необходимую справку о представительстве, потому что у руководителя есть реестр всех представителей сообщества. После выдачи справки, настоящий обладатель может просить руководителя переписать местность в вашу пользу. Руководитель поставит этот вопрос на общем совещание представителей. Подробности выше.

Этап №2.2 — Нашли наследников

У наследников необходимо уточнить всю информацию о местности и его владельце приняли ли они другуе собственность наследодателя, почему не приняли местность, использовали ли местность, платили ли платежи или налоги по нему. В отсутствие земельного юриста тут не обойтись, обстановка с наследниками очень напряженная, т.к. по большой части все определяется через судью.

В соотношение от положения с наследниками находим последующие этапы:

• Наследники приняли во владение другую собственность наследодателя, кроме территории.

К примеру, наследники получили дом и автомашину, а местность нет, т.к. на него не было необходимых документов или завещатель не оформил право на него. В данной обстановке наследникам необходимо устремиться в суд с иском о внесение участка в наследственный список и признать право собственности (не во всех обстоятельствах). До этого им необходимо провести межевание участка + установить его на кадастровую зависимость.

Когда будет утвердительное судебное постановление, после можно оформлять договор купли-продажи и право пользования на покупателя.